Sei l’inquilino o il locatore? Cambiano le regole per gli affitti. Tieniti non si sa mai arriva una mazzata.
Stai cercando casa in affitto o intendi affittarla? Leggi questo articolo per conoscere bene le differenze tra le varie tipologie di contratto di affitto. Sei l’inquilino o il locatore? Cambiano le regole per gli affitti. Tieniti non si sa mai arriva una mazzata.
Chiariamo subito che l’inquilino di una casa in affitto è detto anche conduttore o locatario mentre il proprietario di casa è detto locatore. Con questo in mente, vediamo quali sono i vari tipi di contratto e da cosa si caratterizzano (e differenziano). Ecco la prima differenza: è un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (o commerciale)? Questa differenziazione risiede nel fatto che nel primo caso l’immobile verrà affittato per abitarci e non per lavorarci, quindi non è un luogo commerciale. A volte gli immobili ad uso commerciale non sono adeguati per un uso abitativo.
Parliamo ora dei diversi tipi di contratto di affitto per immobile ad uso abitativo. Ne analizzeremo quattro:
- a canone libero
- a canone concordato
- di tipo transitorio
- di tipo transitorio per studenti
Affitto a canone libero: cosa significa?
Questo tipo di contratto di affitto consente alle due parti (locatore e locatario) di stabilire il canone accordandosi tra loro. La durata minima è di 4 anni, rinnovabile alla scadenza per altri 4. La rescissione è sempre possibile avvisando il locatore almeno sei mesi prima. Il locatario non può interrompere il contratto di affitto se non allo scadere dell’ottavo anno in caso di rinnovo automatico. Anche lui dovrà comunicare l’interruzione 6 mesi prima.
Si può evitare il rinnovo automatico?
Il locatore come già anticipato non può impedire il rinnovo automatico nel caso in cui il locatore desideri avvalersene. Potrebbe però negare il rinnovo dopo i primi 4 anni per alcune ragioni specifiche. Quali sono questi casi previsti dalla legge?
- il locatore vuole concedere l’uso dell’immobile a parenti fino al secondo grado
- il conduttore ha un altro alloggio disponibile nello stesso comune
- l’immobile è danneggiato e necessita di ristrutturazione urgente
- il conduttore non è in casa per lunghi periodi senza motivazione giustificata
- il locatore vuole vendere l’immobile
La comunicazione di rescissione dovrà avvenire almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Affitto a canone concordato: come funziona?
Questo tipo di contratto richiede che le due parti stipulino il canone in modo concordato o agevolato, decidendo autonomamente il canone e senza vincoli di nessun tipo. La durata è di 3 anni, rinnovabile per altri due.
La casistica di rescissione è identica a quella che abbiamo descritto nell’affitto a canone libero.
Affitto transitorio: quando si stipula?
Il contratto transitorio viene effettuato in caso di particolari esigenze sia da parte del locatore che del locatario. Il proprietario potrebbe avere necessità di affittare l’immobile solo per un periodo limitato. Così come l’inquilino potrebbe essere in zona solo di passaggio per motivi lavorativi o di studio. Il contratto dovrà riportare specificamente tale esigenza di una o entrambe le parti. Se il contratto supera il periodo di 30 giorni, sarà necessaria una documentazione attestante l’esigenza della transitorietà. La durata massima può essere di 18 mesi e non è previsto un rinnovo automatico e non è necessario comunicare in anticipo l’interruzione alla scadenza.
L’importo del canone viene concordato liberamente tra le parti. Se il comune dove sorge l’immobile però supera i 10.000 abitanti, il canone dovrà essere compreso nel range stabilito dagli accordi territoriali. Se questi non sono presenti, si fa riferimento ai valori stabiliti dal decreto ministeriale. Tali accortezze non sono necessarie se la durata del contratto è inferiore a 30 giorni. Se le ragioni della ransitorietà sono fittizie o non vengono rispettate le regole per la determinazione del canone o della durata massima del contratto, si applicherà il contratto a canone libero.
Contratto di tipo transitorio per studenti
Per gli studenti universitari fuori sede che hanno necessità di stipulare un contratto di affitto, è previsto un contratto ad hoc di tipo transitorio. Si può stipulare nei comuni dove ha sede un’università o vengono effettuati dei corsi di specializzazione. Il conduttore dovrà esibire la sua iscrizione ad un corso di laurea o di formazione post-laurea. Inoltre, il conduttore non dovrà avere residenza nel comune dove si trova l’immobile.
Questo tipo di contratto può durare tra i 6 mesi e i 3 anni ed è possibile rinnovarlo dopo la prima scadenza (a meno che non venga fatta una comunicazione di disdetta almeno un mese e fino a tre mesi prima. I canoni del contratto transitorio per studenti vengono definiti da accordi locali e sono influenzati dalle caratteristiche dell’edificio e della zona dell’immobile.